文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷(dài作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhè作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确ng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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