近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的(d均码一般是什么码，均码一般是什么码数e)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(j均码一般是什么码，均码一般是什么码数ī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经均码一般是什么码，均码一般是什么码数营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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