文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(l绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思ǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(f绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思ā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思(bù)能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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