OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息(xī)的第(dì)一(yī)时间儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重(zhòng)要儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班租户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差(chà)异(yì)化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是(shì)一个非常小的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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