“现(xiàn)在的房地产很难再出现像(xiàng)过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来看(kàn)，无论(lùn)是(shì)业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀(shā)到(dào)了底部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下(xià)今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要资金(jīn)来(lái)源来自新盘的销售。但(dàn)今年(nián)新房(fáng)的(de)销(xiāo)售(shòu)情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些(xiē)房企能(néng)从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对(duì)比较(jiào)困难，所以整个行业(yè)出现(xiàn)了一(yī)个很明显的分化，无命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么论是在销(xiāo)售，还(hái)是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的房企在资本(běn)市场(chǎng)表现相对较好，但(dàn)没有国资背景(jǐng)的民(mín)营房企股价(jià)大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重视企(qǐ)业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷(dài)水平（净负债(zhài)率）是不是(shì)行业内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不(bù)是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本(běn)是否是(shì)行(xíng)业内最低的(de)；建安成本是(shì)否也是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一家(jiā)房企的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件的房(fáng)企并不(bù)多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房(fáng)企也踩了“三道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央企房企(qǐ)，其财务(wù)指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值(zhí)得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步考(kǎo)验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把(bǎ)握(wò)准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置(zhì)的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿(ná)地，净负债率也(yě)由(yóu)此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同时(shí)，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用(yòng)率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这(zh命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么è)类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去(qù)年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另外一半(bàn)也主要集(jí)中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的(de)扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽(suī)然说，见到机会时要出(chū)手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负(fù)债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那(nà)么好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房企的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例(lì)如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三(sān)道红线”对(duì)房企的净负债率要(yào)求不得(dé)高于(yú)100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释(shì)，当前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持(chí)续居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的(de)是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以同一筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国央企与民(mín)营房(fáng)企(qǐ)，但在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并(bìng)不意味(wèi)着，民营企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数(shù)民营房企同(tóng)样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国(guó)工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证券投资基(jī)金”“全国(guó)社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公司就(jiù)长期持(chí)有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身(shēn)的(de)基本面(miàn)表现存在(zài)一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年时间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业(yè)绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等(děng)多(duō)维(wéi)度(dù)都(dōu)表(biǎo)现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团扣非(fēi)归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨江集团更是(shì)实现(xiàn)了扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来(lái)自杭(háng)州地(dì)区(qū)，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营(yíng)收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团在杭州的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金(jīn)额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨江(jiāng)集(jí)团实(shí)现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团股价翻了超一(yī)倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集(jí)团发布(bù)公(gōng)告表示(shì)，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链(liàn)布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业(yè)链上(shàng)的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材(cái)、玻(bō)纤等材(cái)料(liào)供应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主(zhǔ)要包括(kuò)中介(jiè)服(fú)务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产开发环节(jié)与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思(sī)路渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国(guó)房地(dì)产行业(yè)在进入存(cún)量房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其(qí)是(shì)偏消费属性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我们相对(duì)看(kàn)好，因为居民(mín)保有的住房(fáng)规模越(yuè)来越大，随着时(shí)间(jiān)的增加，内装更新的需(xū)求也会越来越(yuè)多(duō)。美(měi)国过(guò)去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增(zēng)长却(què)一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和(hé)内(nèi)装相关的(de)行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下(xià)游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年内(nèi)表现的(de)统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的(de)都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们分别是(shì)富安娜和(hé)水星家纺，特(tè)别(bié)是前者在月(yuè)线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的(de)研发、设(shè)计、生产及销售，旗(qí)下拥(yōng)有(yǒu)原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报(bào)的十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼(bǐ)时包括公(gōng)募(mù)的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时(shí)的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂(jì)，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表(biǎo)现最好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发(fā)基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回(huí)报均(jūn)增加了(le)持股(gǔ)，而这两(liǎng)只产品也成为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他(tā)似乎对(duì)于定制家(jiā)居类标的情有(yǒu)独(dú)钟(zhōng)，在另(lìng)一家(jiā)赛道公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其也成为他(tā)的独(dú)门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物(wù)业股也(yě)越来越被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类标的大多(duō)在香港上市，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务(wù)不是一个高毛(máo)利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是市场化(huà)应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目(mù)到期之后，经(jīng)过两三轮(lún)合同周期还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物(wù)业(yè)公司很容易一(yī)开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没(méi)有那(nà)么满意，能做到提价难度(dù)是(shì)非常大的(de)。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是有关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

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