文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xì湖南电大几本，湖南长沙电大是几本n)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī湖南电大几本，湖南长沙电大是几本)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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