5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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