OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入(一厢情愿是什么意思rù)基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xī一厢情愿是什么意思n)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业(yè)空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一(yī)步，也是至(zhì)关重要(yào)的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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