导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zh两丈等于多少米ōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、<两丈等于多少米strong>如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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