导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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