导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mí15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗n)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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