饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源客(kè)源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明(míng)确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级)行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度(dù)，也有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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