导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

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　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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