OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)随性是什么意思，女人随性是什么意思外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价(jià)格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(l随性是什么意思，女人随性是什么意思óu)的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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