5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地(d秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些ì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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