万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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