近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有利冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污p>

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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