5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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