万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商，要(yào)适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(d适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么uō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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