5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时(shí)的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dàom6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸