饱(bǎo)受争议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发(fā)布(bù)了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等(画的作者是谁 画的作者是高鼎吗děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)画的作者是谁 画的作者是高鼎吗来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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