万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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