文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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