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索尼是哪个国家的品牌,索尼是哪个公司的

索尼是哪个国家的品牌,索尼是哪个公司的 寻找“最后的赢家”是房地产α机会之一,三道红线等指标成重要参考

  “现在的房(fáng)地产很(hěn)难再出现像过去十年(nián)的系(xì)统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì),房地产行(xíng)业分化(huà)的(de)愈加明显,让(ràng)机构(gòu)和投(tóu)资者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个(gè)标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出,从行业(yè)来看,无(wú)论是业绩,还是(shì)估值,房地产都已经双杀到(dào)了最(zuì)底部,而且是(shì)反(fǎn)复地(dì)杀到了底部,再往(wǎng)下的(de)空间已经(jīng)不大(dà)了。

  三(sān)道红线等指(zhǐ)标

  成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

  那么(me)如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢?

  洪灏提醒,在房地产赛道中进(jìn)行选择,需要非常小(xiǎo)心,避(bì)免选了(le)半(bàn)天,标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之(zhī)外,洪(hóng)灏指出,需要满(m索尼是哪个国家的品牌,索尼是哪个公司的ǎn)足以下三个(gè)基准:有大(dà)的国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

  他还(hái)表示(shì),如果关注一下今(jīn)年房地产的开(kāi)发(fā)资金来源,可以发现,其实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的(de),房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年(nián)新房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下,哪些房企能(néng)从银行拿到钱(qián),其(qí)实主要还是那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企(qǐ),民营房企相对比较困难,所以整个行业出现了(le)一个很明显的分化,无论是(shì)在销售,还(hái)是融资(zī)等各(gè)个方面都非常明显。现在(zài)有(yǒu)国资背景的(de)房(fáng)企在资本市场表现相对(duì)较好,但没有国(guó)资背景的(de)民营(yíng)房企股价(jià)大(dà)多表现很一般。

  陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表示,在房地产(chǎn)行业内(nèi),我(wǒ)们的逻辑是(shì),“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到(dào)如何挖掘,我(wǒ)们会特(tè)别重视企业(yè)的(de)成本优势,更具体(tǐ)一点(diǎn),就是它的净借贷水平(píng)(净负债率)是不是行业(yè)内(nèi)的最低水平;利润率是不是行业内最高的;融资成(chéng)本是否(fǒu)是行业(yè)内最低(dī)的;建安(ān)成本是否也是业内最(zuì)低(dī)的;这(zhè)些都是我们看重的(de)一家房企的综(zōng)合成本。

  需要(yào)注意的是,能够同时满足上述条件的房(fáng)企并(bìng)不(bù)多。即便是(shì)在国央企中,仍(réng)有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况,且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例,《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现,截至2022年末(mò),天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

  除此之外,城建发展、京投发展、光(guāng)明地(dì)产(chǎn)、云(yún)南城(chéng)投、首开(kāi)股(gǔ)份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

  2022年激进扩张房企

  需(xū)警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

  不难看出,即便是有着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央(yāng)企房企(qǐ),其财务指标(biāo)称得上完全健(jiàn)康(kāng)的(de)仍是(shì)少数。而更加值得注(zhù)意的是,在2022年(nián),不少国企,甚至(zhì)地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

  对(duì)房企而言,扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要,节奏把(bǎ)握准确,有助于房企储备优质“弹药”;但过于乐观的预判未来(lái)市场,以(yǐ)及过于激进的扩张拿地(dì)节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

  陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一家房企进行(xíng)举例,它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián),连(lián)续(xù)4年的净借贷(dài)比例都维持在33%左右,完全没有增加杠(gāng)杆(gān)比例。而到(dào)2022年,这家房企明(míng)显感觉到(dào)机会来了,其开始在(zài)一线城市进行大举拿地(dì),净负债率也由此前的33%左右水准(zhǔn)提高(gāo)到(dào)45%左右,涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时,该房企新购入地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率,预(yù)计(jì)今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业(yè)就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面,在于它本身储备了很多(duō)弹药,去年拿(ná)地超1000亿(yì)元,且(qiě)其中一半在一线城(chéng)市,另外一半也(yě)主要集中在(zài)强二线和二线城市;另(lìng)一(yī)方面,它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

  陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道(dào),与(yǔ)之相反,有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年,或者说看(kàn)到(dào)了2016年~2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企业的(de)影子。虽然说,见到机会时要出手,但出手的章法仍(réng)要小心,如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快,但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好,可能会重蹈覆辙。

  那(nà)么如何(hé)来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激(jī)进?陈昊扬向《红周刊》表示,主要还是看(kàn)房企的净负债率水平,在我看来(lái),这个比例如果超过60%,就是扩张得过于(yú)快速了。

  不难看出,这一(yī)标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求不得高(gāo)于100%要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì),当前(qián)房地产(chǎn)行业的复(fù)苏速(sù)度并没有那么快,所(suǒ)以(yǐ)要(yào)规(guī)避公司净负债率提高到一(yī)个(gè)比较危(wēi)险的水平。

  《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房(fáng)企梳理发现,中交地产、中国(guó)金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率都(dōu)在60%之(zhī)上(shàng)。其中,中交地产净(jìng)负(fù)债(zhài)率持(chí)续居高不(bù)下,在2020年至2022年(nián)期间,依次为317.70%、284.61%、280.23%。

  与(yǔ)之形成(chéng)鲜(xiān)明(míng)对比的是,华润置地、中(zhōng)国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿地策(cè)略的同时(shí),也较好地控(kòng)制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平(见附表(biǎo))。

  寻(xún)找“最后的赢家”是房地(dì)产α机会之一,三道(dào)红线等(děng)指标成重要参考

  滨江集团等个(gè)别民营房企

  或具备(bèi)“最后赢家”的黑(hēi)马特质(zhì)

  陈(chén)昊扬指出(chū),实际上,他(tā)们是以同一(yī)筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企,但在各维度的(de)实际表现(xiàn)上,国央企确(què)实会更胜一筹(chóu)。如(rú)国央(yāng)企的融资成本更低,融资渠道也更顺畅,能够做(zuò)到(dào)想融就融,这(zhè)样,国(guó)央企自(zì)然而然(rán)就(jiù)具有天然优势。

  虽然(rán)对比民营(yíng)房企,机构更加(jiā)看好国央企(qǐ),但(dàn)这也并不(bù)意味(wèi)着,民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

  据《红周刊》梳(shū)理发现,仍(réng)有(yǒu)少数(shù)民营(yíng)房企同样(yàng)受到(dào)机构的(de)青(qīng)睐。比如,根据2023年一季报,滨江集团的(de)十(shí)大流通(tōng)股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)-景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置混(hùn)合(hé)型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

  除(chú)此之(zhī)外(wài),自2021年开始,百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司(sī)就长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据一季(jì)报(bào),该资产公司(sī)的(de)几只产品合(hé)计(jì)持(chí)有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股(gǔ),约占流通A股的(de)3.56%。

  滨(bīn)江集团的(de)受青睐,和其(qí)自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的(de)近三(sān)年时(shí)间(jiān),房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走(zǒu)“下坡路”,但作为(wèi)杭州本土房企的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲(jìn),2020年以来(lái),滨(bīn)江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现(xiàn)等多维度(dù)都表现了(le)较(jiào)强的增长势头。

  业绩方面,2020年~2022年期(qī)间,滨江集团扣非归母净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元;依次实现同比增长32.74%、40.40%、24.60%。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一(yī)季报,今(jīn)年(nián)一(yī)季度,滨(bīn)江(jiāng)集团更是(shì)实(shí)现(xiàn)了扣非归母净(jìng)利润5.41亿(yì)元,同比增(zēng)长134.07%。

  在房(fáng)地产“青铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持自(zì)身业(yè)绩的持续增长,和滨江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布(bù)局关系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报,滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区(qū),而在2021年(nián),杭(háng)州地区(qū)的营收比重只占到近六成。近(jìn)三(sān)年持续(xù)稳(wěn)居杭(háng)州房企(qǐ)销售(shòu)排名第一。

  与此(cǐ)同(tóng)时,滨(bīn)江集团在杭(háng)州的土(tǔ)储补充(chōng)同样(yàng)较为(wèi)积极,根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据(jù)显示,2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金(jīn)额(é)依(yī)次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元,同样持续稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

  而滨江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的较(jiào)突出表现,也让滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排(pái)名迅速(sù)提升(shēng)。到2023年,滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名已冲进(jìn)前十,根据中指(zhǐ)数据,2023年前4月(yuè),滨江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元,位列房企(qǐ)第(dì)九位(wèi)。

  值得(dé)注意的(de)是,2020年至今,滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng),而近期,滨江集(jí)团(tuán)更是(shì)迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表示(shì),公司于5月10日接(jiē)受了信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

  产业链布局重点移至存量赛(sài)道

  机构在下游家纺、家居、物业觅α

  实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节,其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等材料(liào)供应商,而下游应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访,房地(dì)产开发环节与上游材料端息息(xī)相(xiāng)关,新盘开(kāi)工不足导致上游不被看好,机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在进入存量房时(shí)代,所以对地产产业链,尤其是偏消费属性的家装家居领域,我(wǒ)们相对看好,因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大,随着时间的增加(jiā),内装更新的需求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国过去的数据(jù)充(chōng)分说(shuō)明(míng)了(le)这一点,在新房销售见顶之后(hòu),家具消费的(de)增长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于地产产业(yè)链(liàn),我们相对看好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行业,例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

  而(ér)根据《红周刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计,目前暂(zàn)居前(qián)两位的都(dōu)是来自(zì)家纺赛(sài)道的公司,它们分别是富(fù)安娜(nà)和水星家纺,特别是前者(zhě)在(zài)月线连收七根阳线的基础上,年(nián)内迄今涨幅已经逼近30%。

  以前者为例,富(fù)安(ān)娜主要从(cóng)事(shì)纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及(jí)销售(shòu),旗下(xià)拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌(pái)。第一(yī)季度(dù)报告显示,报告(gào)期内,富安娜实(shí)现营业收入约(yuē)6.2亿元,同比减少7.57%;不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán),同比增(zēng)长5.28%。

  而(ér)从上(shàng)市公司一(yī)季(jì)报(bào)的(de)十大流通股股东来(lái)看,能(néng)够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下,彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中欧潜(qián)力(lì)价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016,都在其中(zhōng)出现,占据了半壁(bì)江山。需(xū)要强调的(de)是,中欧的两只基金(jīn)都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产品,首季(jì)其(qí)同时(shí)重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股票(piào)还(hái)有金地集(jí)团(tuán)和大(dà)亚圣象。

  对比(bǐ)而(ér)言(yán),前几(jǐ)年曾(céng)经风(fēng)光一时(shí)的家居(jū)板块也因疫情、消费(fèi)复苏进(jìn)程(chéng)缓慢(màn)等多因素一度沉寂(jì),不过(guò)好在(zài)困境反转露(lù索尼是哪个国家的品牌,索尼是哪个公司的)出曙光,家居板块中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同(tóng)一时间段,该股年(nián)内上涨已经超过23%,从业绩来(lái)看,无论是营收还是(shì)归母净利润,公司都(dōu)实现了同比双升。

  从公司的十大流通股股东来(lái)看,《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独(dú)具,一季报(bào)中他管理的广(guǎng)发策略(lüè)优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报(bào)均增加了持股,而(ér)这两(liǎng)只产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募。有意思的是(shì),他似(shì)乎对(duì)于定制(zhì)家居类标的情有独钟,在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中,他管理的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东,其也成为他(tā)的独(dú)门重仓股。

  除去家居家纺外,下游的物业股也(yě)越来越被机构所青睐(lài),不过这类标的大(dà)多在香港上市,如何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此(cǐ),前述上海公索尼是哪个国家的品牌,索尼是哪个公司的募基金经(jīng)理举例分析:“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业,挣(zhēng)钱很辛苦,我选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱,以我(wǒ)曾经买的(de)绿城服务为(wèi)例,它在中高端(duān)楼盘占比是比较(jiào)高(gāo)的,每(měi)年到(dào)期的合同里提价(jià)成功(gōng)率在(zài)30%~40%。它能做到滚动的大部分项目到期之后,经过两(liǎng)三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

  “行(xíng)业(yè)里真正能做到产品提价的公司很(hěn)少,因为物业公司很(hěn)容易一开始(shǐ)是挣钱的(de),后面因为(wèi)保安这些固定(dìng)人员成本的年度(dù)增长(zhǎng),不过服务没有特别好(hǎo),客户没有那么(me)满意,能做到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但(dàn)是(shì)该公司能在(zài)业内(nèi)做(zuò)到(dào)到(dào)期之(zhī)后提价率比(bǐ)较(jiào)高,这跟它的(de)定位和比较好的服务是(shì)有(yǒu)关系的。”他(tā)进一步强调。

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