近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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