“现在的(de)房地产很难再出现像过去十年(nián)的系(xì)统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人(rén)、首席(xí)经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的(de)愈加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者的(de)关注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业(yè)来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了(le)底部，再(zài)往下(xià)的空(kōng)间已(yǐ)经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满(mǎn)足以下(xià)三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的(de)信贷(dài)倾(qīng)向是不(bù)太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷(dài)款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金(jīn)来源(yuán)来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况(kuàng)相较一般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那些有国(guó)企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整(zhěng)个行业出现(xiàn)了(le)一个很明显的分化，无论是在销售，还是(shì)融(róng)资等各个方面都非常明显。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没有国资(zī)背景的民(mín)营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本(běn)优(yōu)势(shì)，更具体一(yī)点，就是它的净借贷(dài)水平（净负(fù)债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利(lì)润(rùn)率是不是行业内最(zuì)高的；融资(zī)成本是(shì)否是行(xíng)业内最低的；建(jiàn)安(ān)成本(běn)是(shì)否(fǒu)也(yě)是业内最低的(de)；这些都是(shì)我们看重的一家房(fáng)企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部(bù)分房(fáng)企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势(shì)。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云(y乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年ún)南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国(guó)央企房企(qǐ)，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全(quán)健康的(de)仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一(yī)步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而(ér)言，扩张速(sù)度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企储(chǔ)备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观的(de)预判未来市场(chǎng)，以及(jí)过于激进(jìn)的(de)扩张拿地(dì)节(jié)奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置(zhì)的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有(yǒu)增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房(fáng)企明显感觉到机会来(lái)了，其(qí)开始在一(yī)线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同(tóng)时(shí)，该房企新购(gòu)入地块也实现(xiàn)了(le)快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入市(shì)。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半在一线城市(shì)，另外(wài)一(yī)半也(yě)主要集中在强(qiáng)二线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然(rán)说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想(xiǎng)象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是(shì)看房企的(de)净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果(guǒ)超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红线”对房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地产行(xíng)业(yè)的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债(zhài)率持(chí)续居(jū)高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润(rùn)置地、中国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在(zài)践行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也(yě)较好地(dì)控制了公(gōng)司的(de)扩张速(sù)度与净(jìng)负(fù)债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个(gè)别民(mín)营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国(guó)央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央(yāng)企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加(jiā)看好国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味着(zhe)，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房(fáng)企同(tóng)样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺(shùn)长城(chéng)中(zhōng)国回报灵活(huó)配置混合型证券投资基金(jīn)”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就长期(qī)持有滨江集(jí)团。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和(hé)其自身(shēn)的基(jī)本面(miàn)表现存在(zài)一定关(guān)系。2020年(nián)以来的(de)近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规(guī)模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区(qū)的营收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三年持续稳居杭(háng)州房(fáng)企销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州网(wǎng)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居(jū)杭州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的(de)较(jiào)突出表现(xiàn)，也(yě)让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已(yǐ)冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了(le)超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来多家机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重(zhòng)点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产产业链上的中游环节，其(qí)上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开(kāi)工(gōng)不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下(xià)游(yóu)。“中国房地产(chǎn)行(xíng)业在进(jìn)入(rù)存量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的(de)家装家居(jū)领域(yù)，我们相对(duì)看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大(dà)，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的(de)需(xū)求也会越来(lái)越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关的(de)行(xíng)业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》对下(xià)游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现(xiàn)的(de)统计，目前(qián)暂居(jū)前两位(wèi)的都是(shì)来自家纺赛道的(de)公司，它们分别(bié)是(shì)富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在月线(xiàn)连收七(qī)根阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类(lèi)产品(pǐn)的研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度(dù)报告显示(shì)，报(bào)告(gào)期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，能(néng)够发现该股早(zǎo)已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时(shí)包括公(gōng)募的(de)中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的(de)两(liǎng)只基金(jīn)都是价(jià)值(zhí)派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同(tóng)时(shí)重仓的房地产产业链(liàn)股票还有(yǒu)金地集团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光一(yī)时的家居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最(zuì)好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论是营收还(hái)是归(guī)母净利润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这(zhè)两只产(chǎn)品也(yě)成为志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的(de)两只公募。有意思(sī)的是，他(tā)似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所(suǒ)青睐，不过这类标(biāo)的大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择(zé)成为(wèi)难题(tí)。对此(cǐ)，前述(shù)上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是(shì)希(xī)望(wàng)挣的是(shì)市场化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是(shì)比(bǐ)较(jiào)高的，每(měi)年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做(zuò)到滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同周(zhōu)期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些固定人(rén)员成(chéng)本的年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没有那(nà)么满意，能做到提价(jià)难度是非常大的(de)。但是该公司能(néng)在业内做到到期之(zhī)后提价(jià)率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的(de)服务是有关系(xì)的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年