近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(z假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字hì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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