文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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