“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去(qù)十年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的(de)关注度从板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是反(fǎn)复(fù)地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年房地产(chǎn)的开发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要资(zī)金来(lái)源来自新盘(pán)的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关(guān)注(zhù)一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是(shì)那些(xiē)有国企背景的房企，民营(yíng)房企相对(duì)比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很明(míng)显(xiǎn)的分化(huà)，无(wú)论(lùn)是在销售，还是(shì)融资等各个方面都非常(cháng)明(míng)显。现在有国资背景的(de)房(fáng)企(qǐ)在(zài)资本市场表现相对较好，但没有国资背景的(de)民营房(fáng)企(qǐ)股价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企(qǐ)业的成本优势，更具(jù)体一点(diǎn)，就(jiù)是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是(shì)否是行业(yè)内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内(nèi)最低的；这些都是(shì)我们看重的一家房(fáng)企的综合(hé)成(chéng)本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上述条件的(de)房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分(fēn)房企出现了(le)“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中国武夷等(děng)国(guó)央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得(dé)注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不(bù)少国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开始大(dà)举扩(kuò)张(zhāng)。而(ér)这无疑又(yòu)进一(yī)步考验着国央(yāng)企的资金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判(pàn)未(wèi)来市场，以及(jí)过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都(dōu)维持在(zài)33％左右(yòu)，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地(dì)，净(jìng)负债率也(yě)由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块(kuài)也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储备了很多弹药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城(chéng)市，另外一半也主要(yào)集中在强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手(lìng)一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营(yíng)企业的(de)影子。虽(suī)然说(shuō)，见到机(jī)会时要出手，但出手的(de)章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未来(lái)的两年(nián)市场没(méi)有想象得(dé)那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比例如(rú)果超(chāo)过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标(biāo)准要(yào)比“三道(dào)红线”对房企的净负(fù)债率(lǜ)要求(qiú)不得高于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的(de)复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要规(guī)避公(gōng)司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地较积极的(de)房企(qǐ)梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地(dì)控(kòng)制(zhì)了(le)公司的扩(kuò)张速度(dù)与净(jìng)负债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在(zài)各维度(dù)的(de)实际表现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资成本(běn)更低，融(róng)资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的(de)存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐(lài)。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺(shùn)长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管理有限(xiàn)公(gōng)司(sī)就长期持(chí)有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一(yī)定关(guān)系。2020年以来的(de)近三(sān)年时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩(jì)表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较(jiào)强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切(qiè)第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到(dào)近六成。近三(sān)年持(chí)续稳居(jū)杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金额(é)依(yī)次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨(bīn)江集(jí)团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的(de)是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来多(duō)家机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地(dì)产产业(yè)链上的中游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商(shāng)，而下游应用行业(yè)主要(yào)包括中介服(fú)务、家用电器(qì)、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产开发(fā)环节与上(shàng)游材料端(duān)息息(xī)相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻(xún)觅个(gè)股(gǔ)阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代(dài)，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模(mó)越来越大，随(suí)着时(shí)间的增(zēng)加，内(nèi)装更新的需(xū)求也会(huì)越来(lái)越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具(jù)消费的增(zēng)长(zhǎng)却一(yī)直都很好(hǎo)。对于地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头(tóu)年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它们分别是富安娜(nà)和(hé)水星(xīng)家纺(fǎng)，特(tè)别是(shì)前者在月线连(lián)收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要(yào)从(cóng)事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告显示，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安娜(nà)实现营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报(bào)的十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，能(néng)够(gòu)发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包(bāo)括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值(zhí)和私募的(de)明(míng)河2016，都在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁(bì)江山(shān)。需要强调的是，中欧的(de)两只基金(jīn)都是价值派基金经理曹名(míng)长在(zài)管的产品，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时的家居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中(zhōng)年内表现最好的是志邦家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该(gāi)股年(nián)内(nèi)上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼独具，一(yī)季(jì)报中(zhōng)他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的(de)两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类(lèi)标的(de)情有独钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成为他(tā)的独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也(yě)越来越被(bèi)机(jī)构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理举例(lì)分(fēn)析(xī)：“物业服(fú)务不是一个高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每(měi)年(nián)到期的合(hé)同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的(de)大部(bù)分项目到期之(zhī)后，经(jīng)过两三(sān)轮合同周期(qī)还能做(zuò)到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的公(gōng)司很少，因为(wèi)物业(yè)公(gōng)司(sī)很容易(yì)一开始(shǐ)是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安(ān)这些固定人员(yuán)成本的年(nián)度增长，不过服务没有特(tè)别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内做(zuò)到到期之(zhī)后提(tí)价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手