5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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