文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外(wài)什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获(huò2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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