饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算12是什么意思(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为212是什么意思7万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前两部(bù)门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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