OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要(y世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空ào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面(世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空miàn)积超过了(le)2万(wàn)方(fān世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空g)。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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