5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(d已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人ù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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