万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么(tuán)从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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