文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要(yào)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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