饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(ch利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗éng)规(guī)院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的(de)利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进(jìn)行(xíng)规(guī)利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担(dān)中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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