5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dō不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语u)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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