5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出中国欠别国钱吗(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，中国欠别国钱吗龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不中国欠别国钱吗太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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