万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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