OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回绿豆汤的热量是多少大卡升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(绿豆汤的热量是多少大卡tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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