文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面(m处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法iàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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