近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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