5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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