万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达3丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体0万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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