5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pá东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作i)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōn东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作g)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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