导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（氯化钾相对原子质量是多少，二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均氯化钾相对原子质量是多少，住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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