导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗)，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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