饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题)介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利(lì)用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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