OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动较大，但其实(shí)不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日(cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项，一(yī)度二级市场(chǎng)价cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技(jì)消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前(qián)突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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